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榮盛發(fā)展逆勢(shì)擴(kuò)張 銷售下滑急踩剎車

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2020-02-21 08:09:34    瀏覽次數(shù):103
導(dǎo)讀

在連續(xù)第二年突破千億銷售規(guī)模之后,榮盛發(fā)展的步子明顯慢了下來。日前,公司披露的2019年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示,其銷售增速已降到14%內(nèi),與此前3年30%以上的增速已明顯下降。2018年,公司首次突破千億銷售

在連續(xù)第二年突破千億銷售規(guī)模之后,榮盛發(fā)展的步子明顯慢了下來。

日前,公司披露的2019年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示,其銷售增速已降到14%內(nèi),與此前3年30%以上的增速已明顯下降。

2018年,公司首次突破千億銷售規(guī)模之后發(fā)生逆轉(zhuǎn),隨著行業(yè)調(diào)控政策的深入,公司 “穩(wěn)健發(fā)展”成為主要基調(diào)。

斑馬消費(fèi)注意到,公司主動(dòng)將銷售增速調(diào)低,可能是為應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化,出于降低自身風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

銷售下滑,急踩剎車

有著建筑商和地產(chǎn)商雙重背景的榮盛發(fā)展(002146.SZ),在A股房地產(chǎn)企業(yè)里,一直是一個(gè)低調(diào)的存在,在遍布互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)海量信息中,很難找到公司高管露面的信息。

心無旁騖的業(yè)務(wù)布局、悶聲賺錢,是公司實(shí)控人耿建明家族的一貫作風(fēng)。

數(shù)據(jù)顯示,2016年至2019年,公司實(shí)現(xiàn)銷售金額分別為512.24億元、679.57億元、1015.63億元和1153.56億元,除了2019年之外,此前3年的銷售金額增速分別為65.77%、32.56%和49.58%;同期,其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)平均增速分別保持在26%以上和30%以上。

通過前幾年的項(xiàng)目積累和快速去化,公司業(yè)績(jī)得到了翻天覆地式的發(fā)展,2018年,順利跨進(jìn)了千億房企陣營(yíng),位居克爾瑞全國(guó)銷售榜單前30強(qiáng)。

但是,公司業(yè)績(jī)?cè)?016年達(dá)到巔峰后,開始下行趨勢(shì)。

最明顯的是,公司的銷售金額增速一路走低,2016年至2019年,其銷售增速分別為65.77%、32.56%、49.58%和13.58%;同期,營(yíng)業(yè)收入增速從2016年的30.60%降至2019年的25.9%,歸母凈利潤(rùn)增速從72.07%降至20.3%。

斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn),造成業(yè)績(jī)?cè)鏊僮叩偷脑颍饕?017年之后,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頻繁調(diào)控。尤其是,2018年全國(guó)各地出臺(tái)調(diào)控措施高達(dá)450次,受限購、限售以及融資等政策的影響,國(guó)內(nèi)房企走向“白銀時(shí)代”。

在2018年,面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境,公司發(fā)生了不小的變化。新增土地儲(chǔ)備建筑面積首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),同比下降31.41%,是近4年來唯一一次負(fù)增長(zhǎng)。

盡管第二年新增土儲(chǔ)量回暖,較上年增長(zhǎng)20.3%,但在這一年,公司已在執(zhí)行近乎保守的目標(biāo),穩(wěn)字當(dāng)頭成為公司的主基調(diào)。

公司計(jì)劃2019年實(shí)現(xiàn)銷售額1120億元、新增土儲(chǔ)建筑面積1672.51萬平方米。從目前披露的數(shù)據(jù)來看,2019年分別完成上述“計(jì)劃”的97.09%和57.30%。

逆勢(shì)擴(kuò)張

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù),公司最近幾年還在實(shí)施多元化,涉及康旅、產(chǎn)業(yè)新城以及酒店等業(yè)務(wù)板塊。

如今,這些板塊給公司的營(yíng)收貢獻(xiàn)尚不足10%。公司的收入來源仍依賴房地產(chǎn)板塊,其收入占到公司收入近9成。

房企賴以生存的是土地,當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備建筑面積多少,直接決定今后2至3年的“出貨量”。

自2015年以來,公司的新增土儲(chǔ)建筑面積逐年增長(zhǎng),除了2018年新增760.53萬平方米外,2015年、2016年、2017年和2019年,新增土儲(chǔ)建筑面積均在800萬平方米之上。其中,2017年和2019年新增土儲(chǔ)增速均在20%以上。

通過強(qiáng)力收儲(chǔ),公司基本完成“京津冀”、“長(zhǎng)三角”以及“珠三角”城市群和中西部重點(diǎn)城市的布局,涉及全國(guó)50多個(gè)城市,260多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2019年上半年,公司總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)4059.77萬平方米,為近5年來的最高峰值。

同時(shí),這讓公司付出不小的代價(jià),最直觀的是,公司總債務(wù)規(guī)模水漲船高:從2015年的808.59億元增至2019年三季報(bào)末的2046.33億元,資產(chǎn)負(fù)債率從78.60%增至83.69%。

逆勢(shì)向前,其實(shí)最考驗(yàn)的是企業(yè)融資能力,特別是在目前融資環(huán)境趨緊的前提下。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn),從2015年開始,公司的融資額度保持著高位,2015年至2019年上半年,其新增融資額度分別為343.18億元、395.70億元、470.58億元、449.93億元和258.95億元。

新增巨額融資,意味著須支付大量財(cái)務(wù)費(fèi)用,2017年和2018年,公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出增長(zhǎng)較為明顯,同比分別增長(zhǎng)244.14%和262.14%,2019年前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用支出同比增長(zhǎng)46.78%。

值得注意的是,公司的融資渠道已在收窄。

對(duì)比2017年以來的公司財(cái)報(bào),斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn),除銀行貸款、信托融資外,2017年尚有資產(chǎn)證券化(ABS)、中期票據(jù)、非公開定向債務(wù)融資工具(PPN)以及統(tǒng)借統(tǒng)換等方式,到了額2018年只有“直融”和“其他”兩種方式,2019年僅有“公司債”公司債和“ABS”兩種。

 
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