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8月29日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）發(fā)布2021年半年報。報告顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；受報告期結(jié)算得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降影響，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

分業(yè)務(wù)類型看，上半年萬科得營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)得收入（含長租公寓、物流、商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)）為1575.3億元，占比94.3%；來自物業(yè)服務(wù)得營業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

“三道紅線”方面，上半年，萬科回歸并保持“綠檔”。截至6月末，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金得現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%；剔除預(yù)收賬款得資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

上半年斥資1126億元新獲項(xiàng)目95個

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3億元，同比分別增長5.5%和10.6%，在38個城市市場位列前三。

分區(qū)域看，上海區(qū)域銷售額1322.2億元，占集團(tuán)銷售總額得37.3%；北方區(qū)域銷售額745.9億元，占比21%；南方區(qū)域銷售金額721.6億元，占比20.4%；中西部區(qū)域銷售額545.5億元，占比15.4%；西部區(qū)域銷售額158.5億元，占比4.5％；其他區(qū)域得銷售額占比1.4%。

上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)得結(jié)算收入以及已售未結(jié)資源規(guī)模均有所上升。數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1443.3億元，分別同比增長6.2%和11.9%，合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額7819.1億元，較年初增長12%。

不過，數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科得房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)得結(jié)算毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個百分點(diǎn)。

投資拿地方面，年報顯示，集團(tuán)堅(jiān)持量入為出，在優(yōu)先保障投資質(zhì)量得前提下適度補(bǔ)充項(xiàng)目資源。上半年共獲取新項(xiàng)目95個，建筑面積1505.9萬平方米，項(xiàng)目地價總額約1126.3億元，新獲取項(xiàng)目投資金額92%位于一二線城市。

截至6月末，萬科在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目得總建筑面積約16065.9萬平方米。其中在建項(xiàng)目總建筑面積約11283.3萬平方米，權(quán)益建筑面積約6738.8萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約4782.6萬平方米，按萬科權(quán)益計算得建筑面積約3043.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項(xiàng)目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約339.8萬平方米。

上半年泊寓營收13.2億元，整體出租率95%

萬科指出，2021年，在“房住不炒”得主基調(diào)下，行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”得目標(biāo)導(dǎo)向，持續(xù)完善政策措施，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉得住房制度。萬科積極響應(yīng)政策號召，扎實(shí)推進(jìn)“租購并舉”，積極發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)和租賃住宅領(lǐng)域得可以能力，助力提升城市安居宜居水平。

半年報顯示，截至6月底，萬科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持國內(nèi)集中式公寓規(guī)模華夏第壹，累計開業(yè)14.8萬間。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，泊寓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.2億元，同比增長25.6%，新開業(yè)房間6000間。

從布局城市看，泊寓已布局華夏33個城市，并在深圳、天津、西安、濟(jì)南、佛山、珠海、沈陽、東莞、福州9個城市得市場占有率保持第壹。

另外，數(shù)據(jù)顯示，泊寓積極響應(yīng)政策及市場需求，為政府提供人才安居房，目前已為多個城市提供超過3萬間人才房；同時，泊寓得萬村業(yè)務(wù)目前已開業(yè)6.4萬間，租金水平較普通城市泊寓低近四成，整體出租率為95%。

行業(yè)正發(fā)生深刻變局，加速推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型

半年報指出，近年來，圍繞“房子是用來住得，不是用來炒得”得定位，中央在金融、土地、市場監(jiān)管等領(lǐng)域連續(xù)出臺政策，各地按照長效機(jī)制要求也不斷嚴(yán)格調(diào)控。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉得住房制度、“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”得政策方向連續(xù)、穩(wěn)定，倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。

萬科表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變局，萬科將堅(jiān)定實(shí)施不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重戰(zhàn)略，與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展，加速推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型。

物業(yè)服務(wù)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%； 智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

具體而言，社區(qū)空間服務(wù)方面，萬物云以“萬科物業(yè)”為品牌，已布局華夏105個大中城市（含香港），服務(wù)3490個項(xiàng)目。商企空間服務(wù)板塊，服務(wù)項(xiàng)目累計超過1900個，服務(wù)頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)超50家，其中市值超百億美元得企業(yè)超20家。城市空間服務(wù)板塊目前業(yè)務(wù)已覆蓋北京、深圳、廣州、雄安新區(qū)、成都、廈門等21個城市和地區(qū)，累計簽約項(xiàng)目達(dá)到31個。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目得營業(yè)收入36.29億，同比增長19%，其中，印力管理得商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入24.53億元，同比增長21.6%。截至報告期末，該集團(tuán)已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率92.3%，其中穩(wěn)定發(fā)展期（開業(yè)3年以上）得商業(yè)項(xiàng)目出租率93.9%。

物流倉儲方面，萬緯物流管理項(xiàng)目營業(yè)收入同比增長64%至13.4億元，其中高標(biāo)庫和冷庫得收入分別為9.2億元和4.2億元。截至6月底，萬緯物流已在44個城市累計管理148個項(xiàng)目，累計開業(yè)項(xiàng)目建筑面積797萬平方米，其中高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率已達(dá)到94%。

對于未來發(fā)展展望，萬科在半年報中指出，當(dāng)前外部經(jīng)營環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。下半年集團(tuán)將堅(jiān)持“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”得工作主基調(diào)，圍繞“鞏固提升基本盤”、“從以房地產(chǎn)開發(fā)為主向不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重轉(zhuǎn)變”這兩個戰(zhàn)略突破點(diǎn)推動轉(zhuǎn)型發(fā)展，做好以下工作，一是提高資源轉(zhuǎn)化效率和回款效率；二是持續(xù)保持“綠檔”水平；三是堅(jiān)持理性投資，提升投資質(zhì)量；四是堅(jiān)持開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，加強(qiáng)經(jīng)營、服務(wù)能力建設(shè)；五是全面經(jīng)營挖潛，加強(qiáng)精益管控。

截至前一個交易日收盤，萬科A報20.9元/股，微漲0.14%。

（原標(biāo)題《萬科：房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變局，當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻》）

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