2019年是北京土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的一年。這一年，房企拿地更趨謹(jǐn)慎，土地溢價(jià)率低位徘徊；不限價(jià)宅地重新回歸，且供應(yīng)數(shù)量日漸增加。年內(nèi)，北京共成交58宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中包含21宗限競(jìng)房用地、14宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地、14宗“不限價(jià)”宅地、1宗租賃住房用地以及8宗商業(yè)或其他類(lèi)多功能用地；建設(shè)用地總面積約為357.32萬(wàn)平方米，建筑控制總規(guī)模約為733.78萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)到約1672.10億元。
不限價(jià)宅地增加，成交14宗
2020年的北京土地首秀讓不限價(jià)宅地再度成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。15家房企同臺(tái)競(jìng)技，融創(chuàng)、中海各落一子，打破了2019年末北京土地市場(chǎng)底價(jià)成交的局面。
自2016年下半年起，北京開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的供地方式，限競(jìng)房地塊成為北京土地市場(chǎng)中的主力。
近兩年，隨著限競(jìng)房項(xiàng)目密集入市，庫(kù)存積壓的問(wèn)題也日漸突顯。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月，北京限競(jìng)房已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)量大于簽約量的現(xiàn)象。
2019年以來(lái)，北京不限價(jià)宅地供應(yīng)量明顯增加，其中不乏豐臺(tái)石榴莊、朝陽(yáng)孫河、石景山首鋼園區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域。具體來(lái)看，去年豐臺(tái)區(qū)共出讓6宗住宅用地，其中3宗為“不限價(jià)”宅地，占比達(dá)半數(shù)；朝陽(yáng)區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)和石景山區(qū)各成交2宗“不限價(jià)”宅地，朝陽(yáng)區(qū)成交的2宗土地均位于孫河板塊；余下1宗地位于密云區(qū)。
房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京成交的50宗住宅用地中，有28宗為溢價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率約為10%，自2016年起連續(xù)三年下跌。
記者在北京土地競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)觀察到，各房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，在面對(duì)高價(jià)地時(shí)尤為明顯，不少報(bào)名參與競(jìng)價(jià)的房企在舉牌環(huán)節(jié)表現(xiàn)得并不積極。因?yàn)橥恋厮加玫馁Y金量大，對(duì)房企的現(xiàn)金流水平要求高，加之對(duì)區(qū)域發(fā)展前景、域內(nèi)項(xiàng)目去化水平等諸多因素的考量，房企的拿地節(jié)奏會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而不斷調(diào)整。
除去招標(biāo)出讓的7宗土地外，去年溢價(jià)率超過(guò)40%的經(jīng)營(yíng)性用地僅有3宗，2宗位于通州區(qū)，1宗位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
其中溢價(jià)率最高的是通州新城0203街區(qū)地塊。該宗地位于五環(huán)和六環(huán)之間，建筑控制規(guī)模約為5.91萬(wàn)平方米。共有11家企業(yè)報(bào)名參與該宗地的競(jìng)買(mǎi)。經(jīng)過(guò)45輪的激烈爭(zhēng)奪，最終，北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以18.8億元的價(jià)格競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率達(dá)到約42.42%。根據(jù)出讓條件，該宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)52508元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)55133元/平方米。
此外，溢價(jià)率在30%至40%之間的土地共有4宗，兩宗位于大興區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)分別有一宗。其中，位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)和經(jīng)開(kāi)區(qū)河西區(qū)的2宗土地分別由中建一局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和港中旅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得，溢價(jià)率均超過(guò)39%。前者為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，后者為限競(jìng)房用地。
從企業(yè)層面來(lái)看，中海和華潤(rùn)在2019年的北京土地市場(chǎng)中表現(xiàn)較為積極，通過(guò)或獨(dú)立或合作競(jìng)買(mǎi)的方式競(jìng)得多宗土地。但總體來(lái)看，企業(yè)拿地的關(guān)注點(diǎn)越發(fā)由“數(shù)量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量”，態(tài)度更趨理性。
采寫(xiě)/記者 趙昱
