成色不足 多家房企權(quán)益銷售額占比低于60%
房企通過合作分散風(fēng)險(xiǎn)、做大規(guī)模，權(quán)益銷售占比呈下降趨勢(shì)

隨著合作項(xiàng)目增多，房企權(quán)益銷售占比（權(quán)益銷售額/全口徑銷售額）整體呈下降趨勢(shì)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷售權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

權(quán)益銷售額占比下降背后，是房企通過合作、小股操盤等方式來分散發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、快速做大規(guī)模，這顯然對(duì)于有規(guī)模擴(kuò)張需求的中小房企來說是一件“好事”。但是隨之而來的則是發(fā)展過程中財(cái)務(wù)指標(biāo)增長與規(guī)模增長不匹配，同時(shí)，合作帶來的效率、質(zhì)量等問題也成為挑戰(zhàn)。

有房企權(quán)益銷售額占比低至37.7%

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2019年，中國恒大、中海外、富力地產(chǎn)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)、時(shí)代中國等房企權(quán)益銷售額占比超過90%，金科股份、中國奧園超過80%，雅居樂、新城控股、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、碧桂園、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等在60%-80%之間。

與此同時(shí)，不少房企權(quán)益銷售額占比低于60%，甚至低于40%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，融信中國、綠城中國、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售占比分別為59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

值得關(guān)注的是，權(quán)益占比較低的這幾家房企多是近幾年來對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張有強(qiáng)烈訴求，特別是沖擊千億的道路上，不少房企也借合作等撬動(dòng)規(guī)模增長。

諸如今年首次邁入千億陣營的濱江集團(tuán)，將權(quán)益銷售占比用到極致，2019年僅為37.7%。而正在沖擊千億門檻的房企，諸如中駿集團(tuán)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，該房企全口徑銷售額是805.3億元，權(quán)益銷售金額為435.6億元，權(quán)益占比為54.1%。再回溯至2018年，中駿的權(quán)益銷售額占比達(dá)到77%。截至2019年6月30日，中駿及其合營公司及聯(lián)營公司共有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為2901萬平方米，集團(tuán)應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為1632萬平方米，占比56.3%。這就意味著，在未來的一段時(shí)間，中駿的全口徑銷售額中，合作權(quán)益部分仍將占據(jù)重要份額。

弘陽地產(chǎn)的權(quán)益占比也僅有53.4%。截至2019年3月31日，弘陽目前在開發(fā)的68個(gè)項(xiàng)目中，只有18個(gè)項(xiàng)目為100%的權(quán)益占比，權(quán)益占比低于30%的項(xiàng)目總計(jì)有18個(gè)。

克而瑞研究報(bào)告指出，在近年政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速、追求高質(zhì)量增長的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去。基于當(dāng)前項(xiàng)目合作的增多，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運(yùn)營及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。如碧桂園、華潤置地、陽光城、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等企業(yè)都選擇對(duì)權(quán)益口徑業(yè)績(jī)進(jìn)行披露，也表現(xiàn)了其管理層在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，對(duì)業(yè)績(jī)高質(zhì)量增長給予了更大的關(guān)注。

代建模式撬動(dòng)規(guī)模增長引爭(zhēng)議

有房企通過合作、小股操盤來撬動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，也有房企將以品牌輸出為主的代建業(yè)務(wù)計(jì)入全口徑銷售額，這引來爭(zhēng)議，諸如綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)。

2019年，綠城中國首次跨入兩千億陣營。公告顯示，2019年綠城中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約2018億元，但是這其中代建項(xiàng)目合同銷售金額約為664億元，占比達(dá)到33%。

而首次邁入千億門檻的建業(yè)地產(chǎn)，2019年取得物業(yè)合同銷售總額1011.5億元，其中重資產(chǎn)部分實(shí)現(xiàn)銷售額718.01億元，同比增長33.8%，輕資產(chǎn)部分實(shí)現(xiàn)銷售額293.49億元，同比增長57%，占比29%。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)2019年的全口徑銷售額分別為1353.6億元、734.3億元，顯然均未將其代建業(yè)務(wù)計(jì)算入內(nèi)。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，代建業(yè)務(wù)理論上不應(yīng)該計(jì)入全口徑銷售額，代建模式是個(gè)“輕資產(chǎn)”模式，代建的收益主要來自于品牌使用費(fèi)、代建管理費(fèi)以及項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)等。由于代建企業(yè)本身不會(huì)去獲取土地，可以更好地將自身的品牌、運(yùn)營和管理優(yōu)勢(shì)運(yùn)用到代建項(xiàng)目中，并能更好地專注于產(chǎn)品營造，打造出高品牌好口碑的項(xiàng)目。因此，代建模式本身在未來依然有著較廣闊發(fā)展前景，但不代表一定要通過這個(gè)方式來擴(kuò)大所謂自身的銷售規(guī)模。

不過，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，代建相對(duì)復(fù)雜，目前很多代建并非純粹輸出品牌，更多的是代建+參股或合作，因此部分并表的代建項(xiàng)目是可以計(jì)入到全口徑的銷售額中的。

權(quán)益是把雙刃劍？

通過合作撬動(dòng)規(guī)模增長，進(jìn)而擴(kuò)大市場(chǎng)份額和融資話語權(quán)，這是不少中小型房企在規(guī)模擴(kuò)張道路上的做法。

分析人士認(rèn)為，與其他房企展開合作或者是小股操盤，借力其資源、優(yōu)勢(shì)等，有利于更好地獲取土儲(chǔ)和快速進(jìn)入新的城市；同時(shí)，有利于減輕資金壓力、撬動(dòng)杠桿，最終促進(jìn)規(guī)模快速提升。

此外，通過合作項(xiàng)目，還可以“間接”降低公司負(fù)債率。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，占項(xiàng)目公司較少權(quán)益的一種情況是，為了降低合并報(bào)表后的負(fù)債率而主動(dòng)將自己降為項(xiàng)目公司的少數(shù)股東，以便將項(xiàng)目負(fù)債在合并報(bào)表時(shí)“移出”表外。

但是權(quán)益銷售似乎是把“雙刃劍”。張波表示，權(quán)益占比過低往往意味著房企更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，對(duì)于房企來說權(quán)益銷售額占比過低一方面可能會(huì)面臨“增收不增利”，即表面銷售良好，實(shí)際凈利潤增長有限。

對(duì)于規(guī)模和品牌上市房企而言，合作開發(fā)中操盤并表項(xiàng)目的增加在房企盈利上主要表現(xiàn)為營收規(guī)模和毛利潤的增長，但是會(huì)導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會(huì)出現(xiàn)增速放緩或下滑。

此外，黃瑜認(rèn)為，合作項(xiàng)目的增加也增加了企業(yè)的管理及產(chǎn)品控制力難度。

權(quán)益占比是否有“紅線”？

張波認(rèn)為，權(quán)益占比沒有一個(gè)行業(yè)的“臨界點(diǎn)”，只能是因企而宜，不同發(fā)展路徑的房企、在不同發(fā)展階段的房企，權(quán)益占比都會(huì)有較大不同。一般來說，跨過千億門檻房企或深耕在區(qū)域的地方性龍頭房企應(yīng)該更為重視權(quán)益占比的提升。

黃瑜表示，從企業(yè)的長期發(fā)展來看，權(quán)益的比例至少應(yīng)該在50%，當(dāng)然也不排除小股操盤項(xiàng)目帶來的整體權(quán)益下降。權(quán)益比例的提升或下降策略與企業(yè)的規(guī)模階段、短期戰(zhàn)略調(diào)整、發(fā)展模式等因素有關(guān)，比如品牌的強(qiáng)強(qiáng)合作，其實(shí)不存在權(quán)益比例的問題，但一般品牌力強(qiáng)、產(chǎn)品口碑好、規(guī)模千億以上的房企，可適度提升權(quán)益，保持品牌的影響力。

我們也看到，不少權(quán)益銷售占比較低的房企在規(guī)模進(jìn)一步增長后也開始注重權(quán)益占比的提升。

2019年12月份，禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)官邱于賡對(duì)外表示，“在未來一兩年內(nèi)，60%是底線。但在突破千億元后，會(huì)著手提升權(quán)益占比。”

旭輝控股在2019年拿地權(quán)益占比也持續(xù)提升，前10個(gè)月新增計(jì)容建筑面積1126萬平方米，權(quán)益計(jì)容建面812萬平方米，權(quán)益比72%，總地價(jià)555.8億元，權(quán)益地價(jià)422.4億元，拿地金額權(quán)益占比提升至76%。

本版采寫/記者 段文平