原標(biāo)題：起始價超310億元！上海濱江巨無霸地塊將考驗(yàn)開發(fā)商

“這幅地塊起始價就超過310億，有可能會成為新的高價地。不過，樓板價算下來也就每平米3萬元左右。總面積大、體量大產(chǎn)生的紀(jì)錄，市場不要過度解讀。” 分析師盧文曦表示。

2月11日，上海土地市場發(fā)布的消息顯示，備受期待的上海徐匯區(qū)巨無霸地塊正式掛牌。

據(jù)悉，上海徐匯濱江西岸金融港地塊，包括徐匯區(qū)黃浦江南延段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊。上述地塊為無底價掛牌出讓，但設(shè)立起始價310.2億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊位置優(yōu)越，但是拿地門檻不低，將考驗(yàn)開發(fā)商資金和運(yùn)營能力。

出讓條件嚴(yán)格 已獲2名預(yù)申請人

2019年12月24日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布上述28個地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告，出讓土地面積達(dá)到23.13萬平方米。這28個地塊涉及商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

同時，該地塊還設(shè)置了嚴(yán)格的出讓條件。根據(jù)規(guī)劃，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100％商業(yè)，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

此外，在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人還要簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易。

掛牌文件顯示，該地塊以甲級辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住等功能為一體的中央活動區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

1月19日，上海土地交易市場曾公布該地塊的預(yù)申請結(jié)果，該地塊預(yù)申請人共有2名，申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。?

業(yè)內(nèi)稱考驗(yàn)房企資金和運(yùn)營能力

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，這28個地塊同在一片范圍內(nèi)，東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路，地段非常好，這片地的西端，其實(shí)是軌道交通站點(diǎn)，而且也是直接沿濱江，有著較好的景觀。

徐匯濱江開發(fā)多年，辦公氛圍也越發(fā)成熟。另外，徐匯濱江也在逐步形成高端社區(qū)的氛圍，現(xiàn)在推出的樓盤單價基本都在10萬元左右，區(qū)域慢慢向新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。這次采取大面積整體出讓的方式，需要開發(fā)商承擔(dān)更多功能性事務(wù)，可提升區(qū)域整體協(xié)調(diào)性。

值得一提的是，徐匯濱江西岸金融港地塊的起始價310.2億元，已超過2014年中民投聯(lián)合體248.5億拿下的董家渡地塊，以及新鴻基2013年拿下的217.7億的徐家匯地塊。

盧文曦指出，這對開發(fā)商提出兩大要求，一是資金要求，總投入較大，而且租賃部分多于住宅可售部分，主要得靠租金慢慢回籠資金；二是運(yùn)營管理能力，商辦部分長期運(yùn)營會面臨招商問題，濱江區(qū)域內(nèi)已聚集了不少辦公樓，短期可能也要面臨空置率的問題。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，該地塊還要求配建大量租賃用房以及保障性住房，且租賃住房只租不售，商業(yè)全部自持，辦公自持60%，這對于依靠快周轉(zhuǎn)的房企來說，資金鏈壓力較大。

那么，這么大體量的地塊，會不會創(chuàng)總價紀(jì)錄，誰有可能拿下？“這幅地塊起始價就超過310億，有可能會成為新的高價地。不過，樓板價算下來也就每平米3萬元左右。總面積大，體量大產(chǎn)生的紀(jì)錄，市場不要過度解讀。” 盧文曦表示。

總投資規(guī)模方面，盧文曦預(yù)計不會低于600億。這對于任何一家房企而言都很有挑戰(zhàn)性，即便龍頭房企也很難扛下來。所以，很大可能是2-3家聯(lián)合體共同拿下，合作開發(fā)。而聯(lián)合體也是各司其職，一個可能更多側(cè)重開發(fā)，另一個可能側(cè)重財務(wù)或運(yùn)營管理。

記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 李銘