京師律師事務(wù)所遺產(chǎn)繼承部主任林福明

買賣行為等原因行為與所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，在我國(guó)經(jīng)歷了從合一到區(qū)分的過(guò)程。原因行為是產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的法律行為，原因行為的法律效力是根據(jù)民法典總則編以及合同編中有關(guān)法律行為和合同的生效要件進(jìn)行判斷的，是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，并不影響原因行為的效力，從而保護(hù)債權(quán)人的利益，當(dāng)然法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)《民法典》第215條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。民法典的該規(guī)定完全繼承了原《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》首次在法律中明確了原因行為與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分，從而澄清了以往把原因行為和物權(quán)變動(dòng)合一的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，

債的關(guān)系由債權(quán)和債務(wù)構(gòu)成，債的關(guān)系存在于特定人之間，是特定的債務(wù)人主體對(duì)特定的債權(quán)人主體負(fù)擔(dān)的義務(wù)，具有相對(duì)性和對(duì)人性，它只能約束特定的相對(duì)方，不當(dāng)然約束其他人，也不直接負(fù)載在債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)之上。另外，債權(quán)是通過(guò)債務(wù)人的履行實(shí)現(xiàn)的，在意思自治的背景下，完全是因?yàn)閭鶆?wù)人的自我約束，這完全也是基于行為人的相應(yīng)行為能力，只要行為人的行為能力足以確保其認(rèn)清自己行為的后果，基于意思自治的考慮，法律就應(yīng)認(rèn)可相應(yīng)的法律效果，無(wú)需考量有無(wú)處分權(quán)。

總之，在判斷買賣行為等原因行為是否有效時(shí)，要根據(jù)法律行為的生效要件，來(lái)判斷意思表示的品質(zhì)是否為法律所認(rèn)可，無(wú)需考慮有無(wú)物權(quán)公示，即使沒(méi)有公示，也不能因此而直接否定原因行為的效力。在法律沒(méi)有另行規(guī)定、當(dāng)事人也沒(méi)有另行約定的情況下，只要原因行為符合法律行為的生效要件，自成立時(shí)發(fā)生法律效力。法律規(guī)定法律行為在辦理批準(zhǔn)等手續(xù)才生效的，批準(zhǔn)等手續(xù)是其特別生效要件，未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，法律行為未生效，而非無(wú)效。法律行為附延緩條件或附起始期限的，法律行為在條件成就時(shí)或期限屆至?xí)r生效。