原創(chuàng) 海貍的茶館 （微信公眾號(hào)：海貍先生的茶館）
前段時(shí)間，海貍得知某同事A在南京橋北天潤(rùn)城的二手房賣掉了，本想恭喜他一下，畢竟賣了不少時(shí)間，但是剛說(shuō)完，就是一聲哀嘆，2017年10月165萬(wàn)買的房子，2021年賣了，拿到手居然還沒有165萬(wàn)，還白搭了3年利息，好在住了一段時(shí)間。不過(guò)好歹賣出去了，因?yàn)樾^(qū)里現(xiàn)在掛賣的房子越來(lái)越多，價(jià)格也越來(lái)越低了。
一開始，海貍沒當(dāng)回事，因?yàn)榕d許是個(gè)個(gè)例。但是，后來(lái)海貍的另外一個(gè)同事B，想換一個(gè)大房子，看到海貍家附近的紫氣鐘山找我咨詢的時(shí)候，海貍就感覺到了異常。同事B看上了一個(gè)105平的3樓的房子，豪華裝修，報(bào)價(jià)430萬(wàn)，房主說(shuō)裝修花了60萬(wàn)，海貍看了下內(nèi)飾圖，我覺得只值30萬(wàn)。其實(shí)本來(lái)這沒啥，但是同事B說(shuō)這個(gè)房東原來(lái)掛賣價(jià)是460萬(wàn)，但是沒人看房，一路下調(diào)，每次調(diào)10萬(wàn)，現(xiàn)在到430萬(wàn)才開始有人來(lái)看房，但是也不多，如果和他砍價(jià)，可能還能砍一些。從這點(diǎn)來(lái)看，房主原來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)還是很有信心的，現(xiàn)在是逐漸接受現(xiàn)實(shí)了。
從理性的角度來(lái)分析，420萬(wàn)如果真能拿下來(lái)，性價(jià)比也不算太差，雖然是2008年的房子，已經(jīng)有12年折損了。相比于天潤(rùn)城，這個(gè)樓盤還算是可以的，至少是緊鄰紫金山，在徐莊軟件園內(nèi)，出租是肯定不愁的，租金還不低。
這就有意思了，難道南京的二手房真的出現(xiàn)了問(wèn)題了嗎？
海貍先生問(wèn)了一下一個(gè)前同事C，因?yàn)樗恢睊熨u一套房子，去年掛賣260萬(wàn)，有人出245萬(wàn)她沒賣，實(shí)話說(shuō)當(dāng)時(shí)我也覺得低了，于是就繼續(xù)掛著，但是掛了一年了，現(xiàn)在掛250萬(wàn)，依然還在手里，回過(guò)頭來(lái)仔細(xì)想想，如果不是自己住了一年省了房租，還不如當(dāng)時(shí)賣了，至少資金利息能補(bǔ)上這5萬(wàn)差價(jià)。但是當(dāng)時(shí)誰(shuí)能預(yù)想到呢？沒誰(shuí)是神仙。
到這個(gè)時(shí)候，海貍就基本判斷，南京的二手房已經(jīng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的征兆了。原先大家的預(yù)期都很高，但是一盆冷水無(wú)情的潑了下來(lái)。到底是哪里出了問(wèn)題呢?
昨天海貍先的同事D和我聊天，說(shuō)到他剛賣了一套沒學(xué)區(qū)的房子，換了一套有學(xué)區(qū)的房子，仔細(xì)想想，同事ABC所說(shuō)到的房子，學(xué)區(qū)都一般甚至不好，這是不是一個(gè)原因？但是學(xué)區(qū)房一直都很熱啊，就沒中斷過(guò)，自然也不是影響因素。
但是海貍的同事B給了海貍一個(gè)提醒，他把自己的二手房賣了，然后打算如果紫氣鐘山的房子價(jià)格砍不下來(lái)，就去搖號(hào)一個(gè)新樓盤，而且他現(xiàn)在是無(wú)房，可以搖2次，而新樓盤的價(jià)格，只有周邊二手房的8折！買到就是賺到。
突然海貍先生想起來(lái)，自從2018年開始，南京幾乎大多數(shù)樓盤都采取了開盤搖號(hào)的方法，而開盤價(jià)格基本清一色的是周圍二手房報(bào)價(jià)的8折。20%的價(jià)格洼地，隨便就是60-100萬(wàn)的價(jià)差，這個(gè)搖到了不就是中彩票了嗎？
那我等等又何妨？而事實(shí)上，現(xiàn)在的確一大堆剛需在搖號(hào)的路上，真要多拿20%的錢來(lái)買二手房，還真不如老實(shí)的等搖號(hào)劃算，你說(shuō)到底是打新股賺錢還是買二手股賺錢？
其實(shí)，縱觀全國(guó)，這種情況已經(jīng)是太普遍了，年中深圳金融街華發(fā)融御開盤價(jià)5萬(wàn)左右，而緊挨著的龍光玖龍臺(tái)二期二手房已經(jīng)掛到了7.4萬(wàn)（有虛高成分，因?yàn)槌山粯O少），但看這個(gè)差價(jià)，都達(dá)到了65折了，這不是買到就是大賺了？
在普遍這種背景下，南京限購(gòu)政策也沒有放松，那么二手房的吸引力降低也就說(shuō)的過(guò)去了。
但是，二手房難賣會(huì)一直持續(xù)下去嗎？會(huì)出現(xiàn)大幅下跌嗎？這里海貍先生給出明確判斷，會(huì)一直持續(xù)下去，但是不會(huì)大幅下跌。
這個(gè)判斷的依據(jù)，就和新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的原因有很大的關(guān)聯(lián)。
首先，我們要知道，地方政府最希望的是什么？答案是，土地財(cái)政收入長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)！因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)二三四級(jí)城市，土地財(cái)政在政府財(cái)政收入的占比已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)無(wú)可替代的地步，一旦土地財(cái)政收入下滑，那么地方政府的所有人員都會(huì)面臨收入下滑、投資縮減的窘境。（財(cái)政部數(shù)據(jù)，2018年，土地收入占全國(guó)地方一般預(yù)算收入的66%）
（2019年主要城市土地收入占財(cái)政收入比例）
那怎么樣才會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)呢？第一個(gè)就是新房要一直能賣出去，第二個(gè)是新房的供給不要大起大落。因?yàn)楦鶕?jù)目前公開資料，房?jī)r(jià)的50-80%是會(huì)最終體現(xiàn)到地方政府收入內(nèi)的（經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，比例越高），所以新房賣多少，直接決定開發(fā)商拿地的熱情和價(jià)格，進(jìn)而影響到土拍的收入，間接影響到在建設(shè)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)收入。如果新房出現(xiàn)銷售下滑，對(duì)地方財(cái)政而言是很大的負(fù)面影響。
而大環(huán)境是，自從提出了房住不炒口號(hào)后，銀行對(duì)資金流向房地產(chǎn)是越來(lái)越嚴(yán)格，直接導(dǎo)致房產(chǎn)銷售的總金額被限制住，這個(gè)時(shí)候，大量上市的二手房開始和新房競(jìng)爭(zhēng)搶占資金，有了競(jìng)爭(zhēng)，就需要打壓，那如何打壓呢？公開降價(jià)那豈不是自打耳光，以后誰(shuí)還買你的新房？于是，限價(jià)搖號(hào)就出來(lái)了，用發(fā)新股抽獎(jiǎng)的方式，這樣拿著二手房的人也不好多說(shuō)，沒房的也有個(gè)盼頭，但是直接后果就是二手房難賣了。
不過(guò)如果二手房降價(jià)太多，也會(huì)對(duì)新房產(chǎn)生影響，因?yàn)樾路看筚u的基礎(chǔ)是對(duì)標(biāo)周邊二手房，為了避免二手房對(duì)新房?jī)r(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響，也不會(huì)允許二手房短期內(nèi)大降價(jià)的。所以新房?jī)r(jià)格會(huì)堅(jiān)挺，有節(jié)奏有計(jì)劃的縮小和二手房之間的倒掛，讓二手房慢慢回歸理性。
但是也正是這點(diǎn)，徹底斷送了新房大幅漲價(jià)的可能性，因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格是要報(bào)備的，一旦大幅漲價(jià)，是有悖房住不炒口號(hào)的，保住現(xiàn)有水平就好，沒誰(shuí)會(huì)拿自己的烏紗帽去冒險(xiǎn)，搞不好自己種樹別人摘桃。
而國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的限制依然嚴(yán)格，比如今年否決了恒大借殼深深房的重組方案，加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管，限制信用卡資金進(jìn)入樓市，即便是這次疫情因素放水過(guò)多，這個(gè)月也開始調(diào)轉(zhuǎn)船頭開始收緊信貸增長(zhǎng)率，在房?jī)r(jià)只能漲不能降的前提下，為了多賣新房，政府已經(jīng)想破腦袋了，比如蘇州這幾天又拿出新的人才政策，變相解除限購(gòu)。
這里補(bǔ)充一下，最近燕郊的漲價(jià)，是因?yàn)榈膶?shí)在太狠了，腰斬都不止，上海北京也差不多，仔細(xì)看看他們2017年的價(jià)格就知道了。
最后，海貍總結(jié)一下：
1、如果你沒房，那么需要擦亮眼睛，城市、地段、配套都很重要，選好了還是能有不錯(cuò)的投資收益的；
2、如果你有多余的二手房，如果地段不好或者處于四五六線城市，或者配套不好的，建議賣了，去一二線城市搖號(hào)拿新房，因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看肯定還要跌。
3、如果你是置換房，需要早點(diǎn)行動(dòng)，換成配套好、地段好的新房，免得資產(chǎn)縮水。
現(xiàn)在已經(jīng)不再是以前那個(gè)普漲的黃金時(shí)代了，樓市已經(jīng)進(jìn)入到白銀時(shí)代中期了，損失收益是小，背負(fù)債務(wù)才是悲劇。
（微信公眾號(hào)：海貍先生的茶館）
