來源:大碗樓市
半月前,湖南岳陽市出臺樓市限跌令,正式打響2021年度“救市”第一槍。
隨后筆者在《不少城市,已實現(xiàn)人人買得起房》闡述了詳細情況,又順帶著拎出政企聯(lián)合托市的典型代表。
但有個問題一直沒有提,就是地方托市托得住么?
像岳陽這樣公開放槍,要求房企原地趴下的不多,但實際上偷摸兒打槍的還不少。
8月沈陽新區(qū)萬達某樓盤推出降價房源,原價11000元/平方米的住宅現(xiàn)在只要8000元/平方米;
據(jù)中介介紹,其他不少新房也都降價500-5000元/平方米不等。
隨后房產(chǎn)局牽頭聯(lián)合城建局、教育局、市場局、公安局、執(zhí)法局對多家房地產(chǎn)企業(yè)進行約談,批評教育。
效果很明顯,特價房源迅速被撤掉了。
昆明上月新房成交均價14702元/㎡,環(huán)比上月跌5.6%,同比去年跌4.7%;
昆明滇池邊的陽光城·滇池半山項目,原毛坯洋房均價約16000元/㎡,促銷后價格跳水至10000元/㎡左右。
接下來的事,相信各位已經(jīng)猜到了。
召開緊急會議,對幾十家房企進行約談教育,降價不能太猛,否則不能網(wǎng)簽。
效果也很很明顯,立馬恢復成原價。
地產(chǎn),曾是個扣門扣到極致的行業(yè)。
如采購時,保證質(zhì)量下價格能壓到9毛8,絕不會9毛9妥協(xié);
如開盤活動,能送茶碗兒,絕不送茶壺。
同樣,銷售能賣九千八,就絕不會賣九千七。
事出反常必有妖,現(xiàn)如今虧著賣也要出貨,原因只有一種
—— 開發(fā)商對后市利潤失去幻想了。
不過也好理解,每個項目每天幾十號人養(yǎng)著,處處是花銷。
且面對銷售不明朗的殘酷現(xiàn)實,與其繼續(xù)拖下去,不如趕緊出貨,離開這個傷心之地。
但問題在于開發(fā)商能跑,但地方領(lǐng)導跑不了。
想當初賺錢的時候一起喝酒吃肉,現(xiàn)在偷摸兒降價想溜
—— 逮回來,批評教育!
不得不承認,不少弱城市的樓市已經(jīng)進入了明顯下跌通道。
而地方之所以不顧吃相難看,也無非那九個字
—— 穩(wěn)預期,穩(wěn)地價,穩(wěn)房價。
同時因過去土拍收錢模式的快感太過麻醉,持續(xù)依賴的現(xiàn)實情況下,樓市預期穩(wěn)不住,錢袋子就更穩(wěn)不住了。
今年大宗商品價格大幅飆升,有礦的地方錢袋子姑且暫時性進入安全區(qū)。
經(jīng)機構(gòu)測算,大宗漲價帶來的增收可達5500~9500億,拉動財政收入增速可達5個百分點,因及時性和有效性堪稱財政“急救包”。
回看PPI同樣高企的2017年,山西省屬企業(yè)全年累計實現(xiàn)利潤總額180.8億元,同比增長808%,上繳稅費784.2億元,同比增長66.5%,相當于全省財政一般預算收入1867億元的42%;
但沒礦的小地市呢,只能稅收頂起大梁?
年輕人,勸你還是要現(xiàn)實一點。
那繼續(xù)發(fā)債?
決策層屢屢提及債務(wù)風險,防范化解地方政府隱性債務(wù)風險已上升至政治站位高度
——《關(guān)于進一步深化預算管理制度改革的意見》指出“把防范化解地方政府隱性債務(wù)風險作為重要的政治紀律和政治規(guī)矩,堅決遏制隱性債務(wù)增量,妥善處置和化解隱性債務(wù)存量”。
受項目監(jiān)管趨嚴影響,2021年上半年新增專項債僅發(fā)行1萬億,完成全年新增限額不到30%,進度較2019、2020年同期的64%、60%明顯偏慢。
賣地這條路不好走之后,地方領(lǐng)導應該也感受到了賺錢的艱辛。
而托市這種操作像極了欠一屁股債,又有一家子要養(yǎng)的失業(yè)中年男性,某一天竟在菜市場跟菜農(nóng)因價格發(fā)生爭執(zhí)般無奈。
因為經(jīng)濟形勢嚴峻,腰包又略癟,托底救市便也不足為奇。
但交易雙方自愿的行為,菜商不會因為你失業(yè)就給你9折。
購房者也是基于自家需求與購買力選擇購房,不會因為領(lǐng)導強制把價格調(diào)回來而改變。
我們也不得不承認,不少城市的需求已殆盡,或被高價嚴重抹殺。
行政手段托上去,托的始終是面子,而托不到里子。
而現(xiàn)如今不少人也站在土地財政角度看樓市,這里我勸大家再拔高一下視野。
今年2月,過去的放羊式供地時代結(jié)束,改為集中供地;
4個月后,地方土地出讓金劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部分征收。
雖然土地出讓金還是自己的,但斂了多少錢,上面要知道。
錢夠用的話最好,不夠勒緊褲腰帶過苦日子,大家一起再想辦法。
20多年前分稅制啟動,財權(quán)被拿走,留下了事權(quán),留下了土地財政模式。
土地是個金缽缽,沒啥活兒比這來錢更容易,但這條老路子已臨近盡頭。
20多年后房價高企,債務(wù)一輪輪的轉(zhuǎn)移,富起來的人通過不可言的方式越來越富,沒富起來的人已經(jīng)精疲力竭,甚至不再為曾經(jīng)的理想生活而奮斗,集體躺平。
過去出口外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展,可以不斷做大蛋糕。
但隨著中美兩個硬角色正面剛,豎起的貿(mào)易壁壘就是外向型經(jīng)濟結(jié)束最好的句號。
一場疫情,讓在防疫方面表現(xiàn)優(yōu)秀的熊貓再次嘗到了出口紅利,但實際上這段紅利插曲也接近尾聲。
眾所周知,疫情紅利是短期且不可持續(xù)的,但國家的經(jīng)濟增長卻是要可持續(xù)發(fā)展的。
于是2020年7月30日,政治局會議再次明確了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
當前經(jīng)濟形勢仍然復雜嚴峻,不穩(wěn)定性不確定性較大,我們遇到的很多問題是中長期的,必須從持久戰(zhàn)的角度加以認識,加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。
可擴張國內(nèi)消費市場不是紙上談兵瞎咧咧,是需要人們拿真金白銀下場參與的。
但現(xiàn)實卻是多數(shù)老百姓被新三座大山壓的掏不出額外的票子享受,正集體縮減消費,勒緊褲過日子。
少數(shù)有條件的多金戶,一頓撐死也吃不了幾個饃。
要搞消費,搞內(nèi)循環(huán),多金戶是靠不住的,還是要看廣大老百姓。
發(fā)現(xiàn)問題,就要解決問題,勿謂言之不預也。
在內(nèi)循環(huán)信號發(fā)出半年后,浩浩蕩蕩的削山運動正式打響了。
教育、醫(yī)療、住房一刀一刀削,一刀比一刀恨。
至于削的怎么樣,如果大家有教育行業(yè)、房產(chǎn)行業(yè)的朋友,打聽一下裁員失業(yè)情況就清楚了。
七、八月份正是畢業(yè)生就業(yè)季,這個節(jié)點硬削,決心之大可想而知。
長痛不如短痛,為了將來的經(jīng)濟向好,不得不暫時犧牲當下。
看到這,近期不少行業(yè)之所以毫無征兆迎來打壓想必各位心里也撥云見日。
很簡單,要搞消費,搞內(nèi)循環(huán),少數(shù)多金戶是靠不住的,還是要看廣大老百姓。
這邊6億老鄉(xiāng)兒月平均收入才1000元,你那邊一天就1000元,有了錢還得得瑟瑟瞎胡搞,社會主義鐵拳是不允許的。
上半年杭州三只野豹子逃跑,現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)杭州的大老虎比豹子更野,這更是要徹查的。
利潤太集中的行業(yè)、企業(yè)讓讓利,都吃成三高了,那邊的老鄉(xiāng)兒還皮包骨頭呢。
筆者常說,經(jīng)濟規(guī)律不一定是政策的反映,而政策一定是經(jīng)濟規(guī)律的反映。
雖然地方財政是個棘手問題,但是仍要為長期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型讓路。
熱點城市的樓市請降降溫,賺錢效應下還瘋狂吸納資金,請問這是支持高層工作的態(tài)度么?
冷門城市的樓市已自發(fā)降至冰點,但請穩(wěn)住,不鬧幺蛾子就是對高層工作最大的支持。
最后,我們回到最初的問題么,基本面不太好的3、4線城市,能托的住么?
答案似乎很明顯,硬托無非就是硬拖。
那基本面不太好的城市的房價會跌么?
在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的現(xiàn)實前提下,大跌絕不允許出現(xiàn)。
但迫于市場壓力,在不影響樓市預期的前提下,搞個活動變相送點福利成了未來一年為數(shù)不多的路子之一。
那普遍房價高企,對普通老百姓來說仍是一筆不小的花銷,他們怎么會舍得消費?
答案也很明確,不一定買,也可以租。
北京從租賃住房分流,到租賃住房指導價意見已經(jīng)給出了明確的信號。
住房于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型形成的阻礙,租賃是目前看唯一的途徑。
雖目前無法接受,不可理解,但總要一步一步來。
我們的認知被當下的事物局限,我們的思維被階段性的社會環(huán)境所束縛,所以對于租賃住房,還是那句話
—— 讓子彈再飛一會兒。
那需求旺盛的城市能按的住么?
答案也很明顯,現(xiàn)在不是能不能的問題,是必須按。
因為經(jīng)濟大船掉頭的特殊時期,下面的小船缺少大局意識還裝傻充愣,是要挨悶棍的。
最后對于非剛需購房,筆者也不妨直接表明自己的觀點:
一、二線城市,有新則舒心打新,無新則請安心打工;
三、四線城市,有點耐心,不妨等等看。
感謝您的閱讀,地方財政與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的孰輕孰重,收入分配調(diào)節(jié)與未來經(jīng)濟引擎的藍圖,近期不少行業(yè)挨錘與共同富裕,其實都逃不出經(jīng)濟規(guī)律與政策之間微妙的關(guān)系。
同時也期待,您可以轉(zhuǎn)發(fā)分享給關(guān)注購房的朋友。