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“新華視點(diǎn)”感謝鄭鈞天、許晉豫、段續(xù)
停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、公共設(shè)施收入……每年動(dòng)輒數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元得住宅小區(qū)公共收益，去哪兒了？
上海市某小區(qū)業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司發(fā)函，要求對小區(qū)停車收費(fèi)情況進(jìn)行核查；在遭物業(yè)公司拒絕后，業(yè)委會(huì)在小區(qū)電梯等候廳屏幕上滾動(dòng)播放物業(yè)公司得“劣跡”。物業(yè)公司向法院起訴業(yè)委會(huì)侵犯其名譽(yù)權(quán)。上海市虹口區(qū)人民法院二審判決，駁回物業(yè)公司得訴請。
“新華視點(diǎn)”感謝在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)得公共收益賬目不清、去向不明。
多地小區(qū)公共收益賬目不清、流向不明
2020年2月起，上海某小區(qū)業(yè)委會(huì)在小區(qū)電梯等候廳屏幕上滾動(dòng)播放物業(yè)公司得“劣跡”：根據(jù)道閘記錄，2016年至2019年，小區(qū)臨時(shí)停車總收入超過45萬元；而物業(yè)公司說只有12.3萬元，且拒絕作出解釋。
多位小區(qū)居民表示，物業(yè)公司拒絕業(yè)委會(huì)監(jiān)管，瞞報(bào)小區(qū)公共收益，企圖持續(xù)獲取不當(dāng)利益。“物業(yè)公司不配合業(yè)委會(huì)監(jiān)管，就是想渾水摸魚，得到更多利益。這損害了小區(qū)全體業(yè)主得利益！”業(yè)主李先生憤憤不平。
一個(gè)擁有3000余戶居民得小區(qū)，一年公共收益到底有多少？
感謝在位于上海市閔行區(qū)得某商品房小區(qū)看到，這個(gè)擁有3400多戶居民得小區(qū)，僅停車和場地租賃兩項(xiàng)收入每年就超過350萬元，外加沒有公示得電梯廣告費(fèi)等收入，該小區(qū)得年公共收益至少超過500萬元。一些中高端商品住宅小區(qū)得公共收益甚至高達(dá)上千萬元。
小區(qū)公共收益該如何分配？實(shí)際流向如何？
依照民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主得共有部分產(chǎn)生得收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分得經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
但感謝調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作中，很多地方得商品房小區(qū)公共收益賬目鮮見公布，不少物業(yè)公司賬目管理混亂，公共收益賬目不清、物業(yè)公司把公共收益轉(zhuǎn)化為公司利潤甚至私設(shè)“小金庫”等情況比比皆是。有得小區(qū)甚至出現(xiàn)保安用個(gè)人累計(jì)收取10多萬元停車費(fèi)后“跑路”得情況。
為此，一些地方得小區(qū)業(yè)委會(huì)開展維權(quán)行動(dòng)，加強(qiáng)對小區(qū)公共收益得監(jiān)管。
“2018年小區(qū)成立業(yè)委會(huì)前，公共收益一直由物業(yè)公司代管。公共收益由業(yè)委會(huì)監(jiān)管后，通過重新招標(biāo)，小區(qū)停車費(fèi)、電梯廣告得年收入達(dá)到70余萬元，是往年得3倍。”寧夏銀川市興慶區(qū)中瀛御景小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張金國說，2019年底，他們將結(jié)余得98萬元公共收益發(fā)放給業(yè)主，曾在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉棉Z動(dòng)。
小區(qū)公共收益為何屢屢被隨意支配？
小區(qū)公共收益為何經(jīng)常成了一筆“糊涂賬”，屢屢被隨意支配？
首先，業(yè)主與物業(yè)公司較量，力量對比懸殊。不少受訪業(yè)主告訴感謝，在要求物業(yè)公司公布小區(qū)賬本得過程中，他們往往面臨諸多困難，蕞常收到得“建議”就是“成立業(yè)委會(huì)后再來申請公開”。“但成立業(yè)委會(huì)本身就是一個(gè)難題，物業(yè)公司千方百計(jì)阻止成立業(yè)委會(huì)，不提供業(yè)委會(huì)成立所需得材料。”上海某小區(qū)業(yè)主說。
感謝調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)設(shè)施哪些屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)、哪些收益應(yīng)歸業(yè)主所有等并不了解，給開發(fā)商和物業(yè)侵占業(yè)主合法權(quán)益以可乘之機(jī)。
一方面業(yè)主個(gè)人勢單力孤，另一方面，很多地方業(yè)委會(huì)覆蓋率又很低。目前，部分城市業(yè)委會(huì)覆蓋率僅為10%左右。不少業(yè)主反映，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)得阻力較大。因害怕被更換或被監(jiān)督，物業(yè)公司天然抵觸業(yè)委會(huì)。
銀川市住建局物業(yè)服務(wù)中心主任徐韜偉表示，截至2020年末，在銀川市2100多個(gè)小區(qū)中有物業(yè)管理得為1300多個(gè)，成立業(yè)委會(huì)得小區(qū)僅有150個(gè)左右。
“在監(jiān)督公共收益使用等方面，業(yè)委會(huì)作用很大。”張金國說，他所在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，設(shè)立專門賬戶，定期公布收支明細(xì)，群眾獲得感很強(qiáng)。
與此同時(shí)，很多地方基層監(jiān)管力量薄弱，業(yè)主相關(guān)維權(quán)行為很難得到相關(guān)部門有效支持。基層房管干部表示，公共收益主要靠小區(qū)業(yè)委會(huì)來進(jìn)行監(jiān)管，基層住建部門和社區(qū)一般不介入。同時(shí)，基層主管部門人員緊缺，對物業(yè)企業(yè)得監(jiān)管力量較為薄弱。以銀川為例，“全市共有2100多個(gè)小區(qū)，但物業(yè)服務(wù)中心僅有工作人員十余人。”徐韜偉說。
感謝調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然絕大多數(shù)省份出臺(tái)了物業(yè)管理方面得規(guī)范性文件，規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等對小區(qū)成立業(yè)委會(huì)具有指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，但在實(shí)際操作中，指導(dǎo)和監(jiān)督變相成了“審批”。由于相關(guān)工作未與政績掛鉤，基層政府積極性并不高。
吉林省長春市消協(xié)秘書長鐘萍說，公共收益糾紛在物業(yè)服務(wù)投訴中占據(jù)較大比例，但因其并非單純得消費(fèi)維權(quán)行為，消協(xié)介入較難。
完善監(jiān)管體系讓“糊涂賬”變明賬
如何規(guī)范管理和使用小區(qū)公共收益？可能建議，各方搭建基層自治平臺(tái)，在溝通中厘清職責(zé)。
“任性”物業(yè)企業(yè)屢現(xiàn)，背后是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間得權(quán)責(zé)不對等。上海外國語大學(xué)城市基層治理研究中心主任俞祖成建議，各地房管部門應(yīng)摸清轄區(qū)內(nèi)有市場化物業(yè)管理公司服務(wù)得小區(qū)公共收益情況，為后續(xù)監(jiān)管打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
目前《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對小區(qū)公共收益得管理和使用規(guī)定不夠詳細(xì)。可能建議，應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，各地監(jiān)管部門進(jìn)一步完善監(jiān)管體系，每年督促小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會(huì)進(jìn)行賬目審計(jì)，并向全體業(yè)主公示，曝光負(fù)面典型案例，推動(dòng)物業(yè)公司提高賬目透明度。
近年來，上海等地從信用管理入手，創(chuàng)新物業(yè)企業(yè)監(jiān)管模式。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化評(píng)分，建立“紅黑名單”制度，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。上海市2020年對近200家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、超過260名項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施失信行為記分，建立了日常監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系。
小區(qū)業(yè)委會(huì)等自治組織是監(jiān)督物業(yè)公司得重要手段。上海市虹口區(qū)曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認(rèn)為，應(yīng)不斷提高小區(qū)自治水平，厘清街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)等各方職責(zé)，進(jìn)一步明確細(xì)化業(yè)委會(huì)得職權(quán)范圍，讓業(yè)委會(huì)在籌備、選舉各環(huán)節(jié)有章可循。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)依法行政，指導(dǎo)業(yè)主依法自治并尊重業(yè)主決定，做到不缺位、不越位。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬建議，基層政府和相關(guān)部門應(yīng)依法監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作，并為業(yè)委會(huì)提供法律等方面得服務(wù)。政府或社區(qū)還應(yīng)借助信息化手段，讓更多業(yè)主參與到小區(qū)自治中。
